继承的房产再卖，要交什么税？

一、先把三个环节分开：承受、持有、处置

继承承受环节：不征个人所得税；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税；个人销售或购买住房暂免征收印花税的规定在承受环节由承受方适用。
持有环节：房产税方面，个人所有非营业用的房产免纳房产税。若出租，取得租金按财产租赁所得缴纳个人所得税，同时涉及增值税与附加税费。
处置环节：个人所得税、增值税，以及根据交易主体与标的是否享受印花税、土地增值税的免税优惠。

把三个环节混在一起算，是最常见的错误来源。

二、个人所得税：据实征收与核定征收

《个人所得税法》把财产转让所得列为应税所得，适用百分之二十的比例税率；应纳税所得额为转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额。

具体到住房，国税发〔2006〕108 号给出了两套算法：

据实征收：以实际成交价格为转让收入（申报成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权核定转让收入，但各税种计税价格应当一致）；纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
核定征收：不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，由税务机关按住房转让收入的一定比例核定应纳税额，原则上在百分之一至百分之三的幅度内确定，具体比例由省级税务机关确定并报国家税务总局备案。

对继承房产而言，「房屋原值」按原产权人的购房原价确定（国税发〔2005〕172 号第四条）。这一点很有利：如果原产权人当年购房价格较低，据实征收下的应纳税所得额会相应提高，需要提前测算；反之，能提供完整凭证的据实征收通常比核定征收更可控。

三、两个时间怎么算：购房时间与自用年限

这两个时间不是一回事，必须分开核对：

购房时间（决定增值税与「满五年」）：继承取得的住房，购房时间按原产权人购房时间连续计算（国税发〔2005〕172 号第四条）。也就是说，被继承人 2010 年买的房子，2026 年由继承人出售，增值税口径上属于「购买两年以上」，免征增值税。夫妻更名取得的住房也按更名行为前的购房时间确定。
自用五年以上（决定个人所得税免征）：是指个人购房至转让房屋的时间达五年以上（国税发〔2007〕33 号第三条第一项）。同样按原产权人购房时间连续计算。
家庭唯一生活用房：指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房（国税发〔2007〕33 号第三条第二项）。继承得来的房子如果落在同一省级区域内已有一套住房的家庭名下，就不再符合「唯一」条件。

结论：继承来的房子能否免征个人所得税，取决于购房时间连续计算后是否满五年与同一省级区域内是否家庭唯一住房这两个条件是否同时满足；两者缺一不可。

四、增值税、印花税、土地增值税

增值税：自 2026 年 1 月 1 日起，按财政部税务总局公告 2025 年第 17 号执行——个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足两年的住房对外销售的，按照百分之三的征收率全额缴纳增值税；购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。同时《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36 号附件 3）第五条第一款停止执行。该公告还明确：2026 年 1 月 1 日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可以按本公告执行。
印花税：对个人销售或购买住房暂免征收印花税（财税〔2008〕137 号第二条），自 2008 年 11 月 1 日起实施。
土地增值税：对个人销售住房暂免征收土地增值税（财税〔2008〕137 号第三条），不因房屋年限、面积、价格而改变。
契税：由买受方缴纳，不是出售方的税负；继承承受时法定继承人的免税依据是《契税法》第六条第五项。
附加税费：随增值税附征的城市维护建设税、教育费附加与地方教育附加，在增值税免征时相应为零；按现行政策，在特定期间内对个人销售住房的相关附加税费还有减征安排，适用前应核对现行有效文件。

五、换购住房的退税优惠仍然有效

如果继承房产后打算「卖旧买新」，还有一项可以叠加使用的政策：出售自有住房并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；新购住房金额大于或者等于现住房转让金额的全部退还，小于的按比例退还。现行依据是财政部、税务总局、住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告（2026 年第 3 号），适用期间为 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日。

提示：换购退税与「满五唯一」免征是两条并行的路径，可以按自身情况选择更有利的一条；但两者都要保留完整的合同、发票与完税凭证。

六、常见误区

「继承的房子就是老房子，肯定满两年。」——购房时间按原产权人购房时间连续计算，这一点是有依据的利好；但个人所得税免征的「满五年」还要叠加「家庭唯一住房」条件，不能只看房龄。
「继承来的房子没有原值凭证。」——原值按原产权人购房原价确定；找不到原购房发票的，通常按核定征收处理，需要提前测算税负差别。
「过户时兄弟姐妹一起签字就行。」——出售前必须先完成继承过户登记，未登记不动产在继承分割完成前无法正常处分。
「增值税免征就什么都不用交。」——增值税免征不等于个人所得税免征；个人所得税要单独判断满五年与唯一住房两个条件。
「多套房放在不同城市就都算唯一。」——「唯一」的判定范围是同一省、自治区、直辖市范围内，有配偶的按夫妻双方合并计算。
「税费是买方的事。」——契税由买方承担，个人所得税、增值税的纳税义务人是卖方；合同可以约定税费承担，但约定不改变法定纳税人。