父母出钱买的房，离婚时算谁的？

一、先看有没有约定：一句书面约定胜过一场诉讼

《解释（二）》第八条两款都以同一句开头：如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理。这意味着父母在出资时明确赠与对象，可以直接决定这笔出资的法律归属，不必进入后面的综合考量。

约定要经得起检验，至少做到三点：书面（赠与协议、声明或者书面确认）、指向明确（赠与哪一位子女、对应哪笔出资）、可对应（能与转账时间、金额相互印证）。口头表示或者事后追认，在争议中很容易变成各说各话。

二、一方父母全额出资：房屋可以判归出资人子女

第八条第一款：婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

三个要点：一是这一条仍把房屋放在「离婚分割夫妻共同财产」的框架内处理，并未直接认定为个人财产；二是归属方向上倾向于出资人子女一方；三是补偿要判断两件事——是否补偿、补偿多少，而不是必然支付一个固定比例。

三、部分出资或者双方出资：出资比例是基础，不是答案

第八条第二款：一方父母部分出资或者双方父母出资，没有约定或者约定不明确的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。

这一款最容易被误读的地方，是把「出资比例」当成补偿比例。法条的表述是「以出资来源及比例为基础」，再结合婚姻关系存续时间、是否孕育共同子女、离婚过错、对家庭的贡献等因素综合确定。因此补偿数额可能高于、也可能低于按出资比例折算的结果。最高人民法院在就《解释（二）》答记者问中已就这一点作出说明：出资比例影响归属的倾向，但补偿数额要综合家庭实际情况判断。

四、判断顺序与关键事实：一张清单

出资时间：婚前出资还是婚后出资？两者适用的规则不同。
出资结构：一方父母全额、一方父母部分、双方父母分别出资，各自金额是多少？
有无约定：赠与合同是否明确约定只赠与自己子女一方？
登记状态：登记在出资人子女、配偶，还是双方名下？是共同共有还是按份共有？
家庭事实：婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小。
房屋现值：离婚时的房屋市场价格，直接影响补偿数额的确定。

这六项合起来，才是「这套房算谁的」的完整答案。只看其中一项，结论往往站不住。

五、与既有规则的衔接：婚前出资与只归一方的情形

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条对父母出资作了区分规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

《解释（二）》第八条与上述规定共同构成现行规则体系：婚后出资的归属与分割，由第八条提供更具体的分层规则。另需注意《民法典》第一千零六十三条第三项——遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产属于个人财产，这与「约定优先」是同一逻辑的两处落点。

六、出资时把证据留住：父母与子女分别做什么

父母一方：

尽量通过银行转账出资，避免大额现金；
转账时备注用途，保留账户明细与出资凭证；
希望只赠与子女一方的，出具书面赠与协议或者声明，写明赠与对象与对应金额；
如果是借款而非赠与，签订借款协议并约定还款安排，不要只靠口头说法。

子女与配偶一方：

保留购房合同、首付款凭证、还贷流水与不动产登记信息；
明确登记方式（一方名下、双方名下、共同共有或按份共有）；
婚后共同还贷的，保留还贷账户的完整流水，便于计算补偿基数；
涉及父母出资的谈话、书面沟通记录一并留存。

七、常见误区

「房子登记在谁名下就是谁的。」——登记是重要事实，不是唯一标准；第八条的判断以出资来源与家庭实际情况为基础。
「父母出的全款，就一定是子女的个人财产。」——第八条第一款是在离婚分割夫妻共同财产的框架下判决房屋归出资人子女所有，并需考虑是否向另一方补偿。
「出资占八成就能拿到八成的补偿。」——补偿数额要综合共同生活及孕育情况、离婚过错、对家庭的贡献、房屋价格等因素确定，与出资比例不必然相等。
「是赠与还是借款，事后怎么说都行。」——主张系借款的一方需要提供借条、约定或者事后追认等证据；出资时是否留痕，决定了主张能否成立。
「有了《解释（二）》就一定能判归我。」——法条用的是「可以判决」，并列明了考量因素，具体结论取决于个案事实与举证情况。